Comment financer un achat immobilier neuf ?

QUEL DOIT ÊTRE LE MONTANT DE L’APPORT, EN AIS-JE BESOIN ?

Idéalement, le montant de l’apport doit être de 10% minimum du montant de l’achat, pour pouvoir couvrir à lui seul le dépôt de garantie (représentant 5% du prix), lors de la signature du contrat de réservation.

Sans apport d’au moins 5 % du montant total d’acquisition le contrat de réservation ne pourras être conclu, il est donc indispensable d’avoir un minimum d’apport pour un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

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OBTENIR UN PRÊT

Lors de la signature du contrat de réservation, une clause indiquera une condition suspensive d’obtention de prêt. Avec cette condition d’achat de votre bien neuf, sans l’obtention du prêt exprimé, la vente sera caduque. Il est ainsi nécessaire d’anticiper ce prêt puisque le contrat VEFA prévois un délai d’un mois pour faire les démarches d’obtentions de prêt.

Nous vous conseillons de faire appel à un courtier immobilier, vous permettant d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt auprès des organismes bancaires.

DEMANDE DE FINANCEMENT ET TAUX D’ENDETTEMENT

Pour obtenir votre prêt, les banques tiennent à ce que votre mensualité ne soit pas supérieure à 33% de vos ressources mensuelles. Cela prend donc en compte vos revenus imposables net et l’ensemble des mensualités, tous prêts confondus. Pour empécher le surendettement, les banques mettent à disposition un différé de paiement, compte tenu des échéances immobilières pour les propriétaires ou les loyers pour les locataires.

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LE DÉBLOCAGE DES FONDS

En promotion immobilière, le déblocage des fonds est progressif, il s’effectue tout au long de la construction. Une fois le contrat de réservation signé auprès du promoteur et une fois le prêt obtenu si condition suspensive de prêt, le notaire de l’opération immobilière envoi le projet d’acte aux acquéreurs afin de notifier le rendez-vous de signature de l’acte authentique.

Lors de l’acte, le promoteur doit avoir inscrit une garantie d’achèvement pour sécuriser l’acquéreur, en contrepartie ces derniers s’engagent à régler le prix total de la vente conformément à l’échelonnement des paiements ci-dessous. Notons que cette garantie peut-être sous forme de GFA (garantie financière d’achèvement) auquel cas un établissement bancaire s’engage, en cas de défaillance du promoteur, à finir les travaux de construction. L’organisme sera donc le compte centralisateur de l’opération immobilière et les appels de fonds après actes lui seront directement versés par les acquéreurs.

Après cet acte le promoteur demandera donc de payer le prix de vente en fonction de l’avancement des travaux sous forme d’appels de fonds à l’acquéreur. A titre d’exemple, l’échelonnement des paiements pour un achat en VEFA chez Philippe Petit Promoteur :

  • 5 % à la réservation du logement, (dépôt de garantie)
  • 15 % lors de la signature de l’acte chez le notaire, (montant comprenant les 5 % de réservation)
  • 20 % aux fondations achevées,
  • 15 % plancher bas 1er étage,
  • 20 % à la mise hors d’eau,
  • 10 % à la mise hors d’air,
  • 10 % aux cloisons achevées,
  • 5 % à l’achèvement des travaux,
  • 5 % à la livraison