Quelles garanties pour les constructions neuves ?


La construction de maison neuve ou l'achat d'un appartement sur plan par un promoteur immobilier sont des projets importants. La loi française protège les acheteurs grâce à plusieurs garanties obligatoires.

 

Garantie de livraison et garantie financière d'achèvement

Cette garantie vise à protéger contre les risques de mauvaise exécution des travaux. 


La garantie de livraison peut intervenir quand le constructeur prend du retard en cours de chantier par faute de moyen financier, lorsque le promoteur - constructeur dépose son bilan, pour la prise en charge tous les éventuels dépassements de prix entraînés par la défaillance du constructeur initial, ou encore la prise en charge les pénalités de retard qui vous sont dues quand le constructeur ne fait pas face à ses engagements. 

La garantie financière d'achèvement, prise auprès d'une banque, assure la bonne fin des travaux en cas de défaillance du promoteur immobilier.

 

Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement impose à l'entrepreneur de réparer tous les défauts visibles signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.
Tous les types de dommages, défauts et malfaçons sont concernés, quelles que soient leur nature et leur importance. A l'exception de ceux qui sont dus à un mauvais entretien de la part du client.
 

Garantie d'isolation acoustique

Pour garantir un certain confort acoustique dans l'habitat, il est imposé pour les habitations construites depuis 1996, un minimum d'isolement de façade (fenêtres fermées) contre les bruits extérieurs compris entre 30 dB et 45 dB(A). Pour les immeubles, le traitement acoustique des parties communes (couloirs, escaliers, hall...) par installation de revêtements absorbants est exigé. 
Si vous constatez que le vendeur n'a pas respecté les normes minimales d'isolation acoustique, vous avez 1 ans à compter de la date de prise de possession du logement pour signaler les défauts d'isolation acoustique.

Depuis le 1er janvier 2013, le promoteur doit également assurer une mission acoustique dans son procès de construction pour attester les bonnes conditions d'exécution des travaux liés à la réglementation acoustique.

 

Garantie de bon fonctionnement

Cette garantie biennale impose à l'entrepreneur de réparer ou remplacer, pendant une durée minimale de 2 ans après la réception, tout élément d'équipement qui ne fonctionne pas correctement. Elle prend effet à la date de réception des travaux.

Cette garantie couvre les menus ouvrages ; ce sont des éléments dissociables de la structure. Ces éléments comprennent :

  • Les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toute sortes autres que ceux constituant de gros ouvrages définis à l'article R111-26 du code de la construction et de l'habitation ;
  • Les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que portes, fenêtres, persiennes et volets. A noter : les abus d'utilisation de ces équipements et le défaut d'entretien sont exclus de la garantie.
     

Garantie décennale

La garantie décennale concerne les vices ou dommages de construction :

  • Qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables (par exemple, effondrement résultant d'un vice de construction),
  • Ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (par exemple, défaut d'étanchéité, fissurations importantes).

Il s'agit du « gros ouvrage » (les murs, la charpente, la toiture..), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments mobiles (les portes et fenêtres, les sanitaires...).
Elle couvre les dommages survenus après la réception des travaux, pendant une durée de 10 ans. Le délai démarre lors de la signature de la réception des travaux, acte contradictoire par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve. Pour obtenir cette garantie le promoteur fait appel à une assurance dommage ouvrage.

 

Assurance dommage ouvrage

L'assurance dommages ouvrage permet en cas de sinistre de procéder aux remboursements ou à l'exécution de toutes les réparations faisant l'objet de la garantie décennale, sans attendre qu'intervienne une décision de justice.


Les risques couverts par l'assurance dommage ouvrage sont :

  • Les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction et les désordres qui remettent en cause la destination de l'ouvrage (par exemples, affaissement de plancher, effondrement de la toiture, fissures importantes des murs...),
  • Les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage c'est-à-dire ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s'effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l'ouvrage qui lui sert de support (par exemple, le chauffage central).