Garanties du promoteur, les garantie de la chose vendue

Le vendeur est tenu de fournir à l'acquéreur les garanties prévues par le Code Civil, en sa qualité de vendeur d'immeuble à construire.

 

1°) Garantie décennale

En application des dispositions de l'Article 1646-1 du Code Civil, ci-après littéralement rapporté, il sera tenu à la garantie de responsabilité décennale, telle qu'elle est édictée par les Articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du Code Civil.

Art. 1646-1 :

Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 192-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3.

Pour l'information des parties, sont littéralement rapportées les dispositions du Code Civil visées dans l'Article 1646-1 du Code précité :

Art. 1792 :

Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Art. 1792-1 :

Est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

Art ; 1792-2 :

La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

 

2°) Garantie biennale

Il sera tenu à la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipements dissociables, telle qu'elle est édictée par l'Article 1792-3 du Code précité, ci-dessous littéralement rapportés :

Art. 1792-3 :

Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

 

3°) Garantie des vices apparents

Le vendeur sera, également, tenu à la garantie des vices, telle qu'elle est édictée par l'Article 1642-1 et par le second alinéa de l'Article 1648 du Code Civil, ci-dessous littéralement rapportés :

Art. 1642-1 :

Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

Art. 1648 alinéa 2 :

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Réception des travaux

Le vendeur, Maître de l'Ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux, s'engage à recevoir l'ouvrage dans les conditions prévues dans le premier alinéa de l'Article 1792-6 du Code Civil ci-après relaté :

Art. 1792-6, alinéa 1 :

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Convention sur la garantie des vices apparents

Il est convenu entre les parties que le vendeur notifie à l'acquéreur, dans les meilleurs délais, la date de réception des travaux, telle qu'elle est définie dans l'Article 1792-6, alinéa 1, ci-dessus relaté.

Dans le cas où l'acquéreur ne ferait pas connaître au vendeur l'existence de vices apparents dans un délai d'un mois à compter de la date de réception des travaux, sous forme de lettre recommandée avec avis de réception, ce dernier sera déchargé de la garantie des vices apparents, de façon définitive et sans aucune formalité.

 

4°) Garantie du parfait achèvement

Il est ici rappelé les dispositions de l'Art ; 1792-6 alinéa second et suivant du Code Civil :

Art ; 1792-6 :

...La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.

Convention sur la garantie du parfait achèvement

L'acquéreur s'engage à signaler au vendeur tous les désordres apparaissant pendant la durée de la garantie de parfait achèvement, dans les meilleurs délais afin de permettre au vendeur de mettre en œuvre cette garantie due par le ou les entrepreneurs concernés.

Le vendeur, quant à lui, prend l'engagement d'informer l'acquéreur de toutes réserves additionnelles faites au procès-verbal de réception et de faire, tout ce qui sera nécessaire pour que tout désordre apparu puisse être réparé dans le cadre de cette garantie.

 

5°) Garantie de l'isolation phonique

Il est ici les dispositions édictées par l'Art. L 111-11 du Code de la Construction et de l'Habitation :

Art. L 111-11 du C.C.H. :

Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique.

Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article 1792-6 du code civil reproduit à l'articleL.111-20-2.

Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession.

Un décret en Conseil d'Etat définit les conditions dans lesquelles, à l'issue de l'achèvement des travaux portant sur des bâtiments neufs ou sur des parties nouvelles de bâtiment existant soumis à permis de construire, le maître d'ouvrage fournit à l'autorité qui a délivré l'autorisation de construire un document attestant que la réglementation acoustique a été prise en compte par le maître d'œuvre ou, en son absence, par le maître d'ouvrage.

 

6°) Garantie des défauts de conformité

Les défauts de conformité avec les énonciations du descriptif et des plans, devront être dénoncés par lettre recommandée avec accusé de réception au VENDEUR dans le délai d’un mois, à compter de la livraison ou de la prise de possession si celle-ci est postérieure, à peine de déchéance de l’ACQUEREUR de tous droits et actions à raison de ces défauts de conformité.

Toute action contre le VENDEUR en garantie de défaut de conformité apparent, notifié dans le délai et les conditions indiqués ci-dessus, devra être introduite dans un délai d’un an à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la livraison ou de la prise de possession si celle-ci est postérieure, à peine de forclusion.

 

Durée des garanties

Point de départ :

Il est rappelé que les garanties prévues par la Loi ci-dessus énoncées, savoir :

La garantie de parfait achèvement

La garantie de bon fonctionnement des éléments dissociables

Et, la présomption décennale de responsabilité des constructeurs pour l'ensemble de la construction, commencent toutes trois à courir à compter de la date de réception des travaux.

Et, que la garantie de l'isolation phonique commence à courir à compter de la prise de possession par le premier occupant.

Expiration des délais :

En ce qui concerne les trois premières garanties ci-dessus visées, les délais prennent fin dans les conditions édictées par l'Article 1792-4-1 du Code Civil ci- après rapportées littéralement :

Article 1792-4-1 :

Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.

Toutefois, le délai pour invoquer le bénéfice de la garantie de l'isolation phonique, telle qu'elle est édictée par l'Article L 111-11 du Code de la Construction et de l'Habitation est d'un an.

 

Bénéficiaires des garanties

Il est ici rappelé qu'en application des dispositions de l'Article 1646-1 du Code Civil, ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Toutefois, la garantie de l'isolation phonique ne bénéficie, quant à elle, qu'au premier occupant. Et, à cet égard, l'acquéreur s'engage à communiquer à première réquisition du vendeur le nom ou les noms du ou des premiers occupants de l'immeuble.

Pour l'information des parties, a été dressé ci-après le tableau des délais pour la mise en œuvre des divers régimes de garantie :

 

Tableau récapitulatif des garanties :

 

GARANTIE

DELAI

POINT DE DEPART DU DELAI

TEXTES

VICES TOT APPARUS

(Avant réception ou avant l'expiration du mois suivant la prise de possession)

1

mois

Le plus tardif des deux événements : Réception ou Expiration du mois suivant la prise de possession

Art 1642-1, 1648

alinéa 2 du Code civil

PARFAIT ACHEVEMENT

1 an

Réception

Art 1792-6 du Code civil

ISOLATION PHONIQUE

1 an

Prise de possession

Art L. 111-11 du Code de la construction et de l'habitation

BON FONCTIONNEMENT

Eléments d'équipements dissociables

2 ans

Réception

Art 1792-3 du Code civil

DOMMAGES

compromettant la solidité de l'ouvrage,

rendant impropre l'ouvrage à sa destination ou bien affectant la solidité des éléments d'équipements indissociables

10

ans

Réception

Art 1646-1, 1792

et 1792-2 du Code civil

 

Garantie d’achèvement des travaux

Il résulte qu’une attestation annexée à l’acte notarié, de la garantie financière d'achèvement conférée par un tiers prévue par l'article R.261- 21, b) du Code de la construction et de l'habitation est obligatoirement souscrite par le promoteur pour garantir la bonne fin des travaux.